【要点提示】

　　政府职能部门不能办理权属证书能否作为免除房地产公司向政府职能部门将相关资料备案的义务？

　　【案例索引】

　　一审：福建省平潭县人民法院(2011)岚民初字第330号民事判决书。（2011年11月23日）

　　二审：福建省福州市人民法院（2012）榕民终字第297号民事裁定书。（2012年2月2日）

　　【案情】

　　原告（上诉人）：高某某。

　　委托代理人许水清、廖美红，北京市中银律师事务所福州分所律师。

　　被告（被上诉人）：福建省平潭县安得房地产有限公司。

　　法定代表人：陈荆华，董事长。

　　委托代理人：丁茂福、黄海峰，福建元一律师事务所律师。

　　原告诉称：2006年9月22日，原告与被告签订诉争合同，约定原告购买被告开发的诉争房产，被告应当在2006年10月30日交房，且应当在交房后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，否则按照原告已付房价款的1%支付违约金。合同签订后，原告履行了支付购房款的义务，并按被告要求交纳了所谓的水电立户费6000元。后被告迟延交房，于2007年8月份才为原告办理房产证，但没有将办理国有土地使用权证的相关资料向产权登记机关备案。2007年8月份后，原告每年均要求被告继续履行将办理国有土地使用权证登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并要求退回被告违法收取的水电立户费用6000元。但被告一直未履行上述义务。请求判令：1.被告履行将办理国有土地使用权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并支付因逾期办理上述备案行为的违约金4510元；2.被告向原告返还违法收取的水电立户费6000元；3.被告承担诉讼费。

　　被告辩称：1.诉争合同约定的“权属登记”仅指办理房屋所有权属登记，不包括办理土地使用权属登记。被告已于2006年12月1日完成了房屋所有权属登记的备案手续，备案时间未超过交房后的90日，被告不存在违约行为，且原告已取得诉争房产的所有权证。况且，国有土地使用权只能在整个房地产项目竣工后才能进行分户，目前，小区尚未全部竣工，土地职能部门无法办理土地使用权证，因此，由于行政部门原因导致无法取得土地使用权属证书，被告不负违约责任。2.诉争合同明确约定“开户费用及办理手续由买受人自负”，被告收取水电立户费6000元是双方的合意，原告请求退还缺乏依据。3.即使原告主张有理，由于原告要求被告支付违约金及返还6000元水电立户费也已经超过诉讼时效，不应支持。

　　福建省平潭县人民法院根据上述事实和证据认为：1.根据《中华人民共和国城市房地产管理法》【1994年，主席令（第二十九号）】第六十条第三款与建设部《商品房销售管理办法》第三十四条第三款之规定，诉争合同约定的权属登记包括房屋所有权登记和土地使用权登记两项内容。2.关于原告能否请求判令被告履行将办理国有土地使用权登记需由出卖人提供的资料报土地权属登记部门备案并支付因逾期办理上述备案行为的违约金的问题。法律规定房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更登记手续，诉争合同约定的权属登记包含了国有土地使用权登记，因此，虽然相关职能部门认为诉争房屋目前尚不具备办理国有土地使用权分户确权证书的条件，但不能因此免除被告依照法律规定在条件成就时履行协助原告办理土地使用权变更登记手续的义务，而且原告的该项请求权系物权请求权的范畴，不适用诉讼时效的规定，故被告应当依照法律的规定将办理国有土地使用权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。此外，由于合同约定的被告报备时间为交房后的90日内，被告未举证证明其已在该期限内将办理国有土地使用权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，故被告本来应当依照合同约定支付因逾期办理上述备案行为的违约金。但是，原告从知道被告存在违约事由之日起至起诉之日止至少已逾三年之久，被告主张原告请求支付违约金的请求已经超过诉讼时效，而原告有关该请求权未超过诉讼时效的证据不足，故被告的辩解理由成立，原告请求被告支付违约金的请求，本院不予支持。3.关于原告请求被告退还水电立户费6000元的问题。首先，关于该项请求权是否适用诉讼时效规定的问题。原告请求被告退还的6000元水电立户费，即便是政府规范性文件不允许的收费，原告以此为由请求被告返还，该理由也只不过是权利人得以行使请求权的众多理由之一，与其他理由并无实质区别，因此也应当适用诉讼时效的规定。其次，关于该项请求权是否超过诉讼时效的问题。原告主张2007年间就知道被告不能收取水电立户费6000元的事实，原告提供的证人亦有相似的陈述。假如，被告确实应当将该款退还原告，那么，原告从知道存在该事由之日起至起诉之日止也至少已逾三年之久，被告主张原告的该项请求权已经超过诉讼时效，而原告有关该请求权未超过诉讼时效的证据不足，故被告的辩解理由成立，原告请求被告退还水电立户费6000元的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》【1994年，主席令（第二十九号）】第六十条第三款，《商品房销售管理办法》第三十四条第三款之规定，经本院审判委员会讨论决定，作出如下判决：

　　1.被告福建省平潭县安得房地产有限公司应当依照法律的规定将办理诉争房屋国有土地使用权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关（土地权属登记部门）备案。

　　2.驳回原告高某某的其他诉讼请求。

　　一审宣判后，原告持原审起诉意见提起上诉。其后，上诉人（原告）又向福建省福州市中级人民法院撤回上诉。福建省福州市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十六条的规定，裁定如下：

　　准许上诉人高某某撤回上诉，双方均按原审判决执行。

　　【评析】

　　目前，购房户与房地产商的商品房销售合同纠纷案件愈来愈多。本案是一起典型的因房地产开发商未按规定缴交国有土地使用权出让金，导致购房户未能依约获取国有土地使用权证发生纠纷的商品房销售合同案件。本案涉及以下两个焦点问题：1.能否因为政府职能部门暂不能办理国有土地使用权证而免除被告将相关资料向职能部门备案的义务，及若判决被告继续履行备案义务之后的执行力问题；2.由于本案还有其他类似的系列案件（与原告同一小区的其他购房户亦起诉被告），该案的判决将牵涉其他系列案件的处理，社会影响力较大，如何将法律效果与社会效果统一是处理本案的难点。如何将法律效果与社会效果统一、公平公正地处理该案，对于其他类似的案件具有重要的借鉴意义。

　　在审理该案过程中，有过两种不同的处理意见：

　　第一种意见认为，行政行为可作为开发商不能履行的免责事由。根据《民法通则》第107条：“因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外”与《合同法》第117条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。”之规定，本案原告未能按期取得土地使用权证书，系诉争房产尚不具备土地使用分户确权条件，有关职能部门不允许办理所致，而职能部门不允许办理属于不可抗力中的政府行为，可据此免除被告的责任，故原告要求备案登记的诉请应不予支持，待诉争房产具备办理土地使用权分户确权登记条件时，如当事人有争议的，可另行解决。

　　第二种意见认为，行政行为不可作为开发商不能履行的免责事由。购房合同第十五条明确约定房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更登记手续，因此，虽然相关职能部门认为诉争房屋目前尚不具备办理国有土地使用权分户确权证书的条件，但不能因此免除被告严格依照合同约定全面履行协助原告办理土地使用权变更登记手续的义务，故被告应当依照合同约定将办理国有土地使用权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。

　　上述两种意见，分别依据两个不同的合同法法学理论得出不同的结论，一种理论认为依据不可抗力，政府职能部门不能办理属于不可抗力，根据《民法通则》第107条与《合同法》第117条之规定，免除被告的责任。另一种理论依据全面履行合同原则得出被告应继续履行备案的义务。全面履行合同原则是指合同当事人应当依据合同和法律的规定全面履行其合同项下的义务，其中包含必须严格按照合同约定履行义务的含义，即要求合同当事人必须按照合同规定的履行主体、标的、时间、地点及方式等履行其义务。

　　笔者赞同第二种处理意见，理由如下：

　　1.被告应当履行合同约定的备案义务。被告履行将办理国有土地使用权需要的资料向职能部门备案的义务与政府部门办理国有土地使用权证是两个不同的概念，先需被告将材料报相关职能部门备案，才有相关职能部门考虑能否办理国有土地使用权证的问题。诉争合同约定的仅是被告应协助原告办理国有土地使用权证，即将相关资料向职能部门备案，而非约定被告应办理出国有土地使用权证。况且，原告仅诉请要求被告将相关资料向职能部门备案。职能部门能否办理国有土地使用权证及由于何种原因不能办理，不是被告应承受的义务，若被告与职能部门就办理国有土地权证发生纠纷，属另外的行政法律关系，与本案平等的民事法律关系无关。因此，政府职能部门不能办理国有土地使用权证不能作为免除被告履行将相关资料备案义务的理由，被告应严格地全面按照合同约定履行该备案义务，即遵守合同的全面履行原则。而且，由于原告的该项诉请属于物权请求权，不受诉讼时效的限制，被告以该诉请超过诉讼时效为由抗辩，无法律依据。

　　2.政府行为不是不可抗力因素。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包含政府行为。政府行为是指当事人在订立合同以后，政府当局颁布新政策、法律或行政措施而导致合同不能履行。而本案政府不能办理的原因是需待整个小区的房屋都按规定建成，并通过有关部门的综合验收合格后，相关职能部门才可以为购房户办理土地使用权分户确权和颁发证书。被告作为房地产开发企业长期从事房地产开发事宜，应当知道此行业规定？本案政府不能办理的原因不是合同订立后政府当局颁布新政策、法律或者行政措施，不属于不可抗力中的政府行为，所以，被告不能据此免除被告继续履行备案义务。

　　3.有利于房地产开发商主动作为。虽然按照第二种意见下判后，由于整体小区尚未建成并且未通过综合验收，仍然无法办理国有土地使用权的分户及颁发证书，但是，该判决将督促房地产企业积极履行国有土地使用权资料的备案登记义务，并更加重视合同约定、修改不合理的合同条款（如诉争合同第十五条就权属登记所需资料的备案期限过于短促，及逾期备案违约金过于繁重），促进房地产行业进一步完善合同，有利于社会主义房地产市场经济的进一步规范。

　　4.充分考虑到公平与合理原则，采用第一种处理意见，有如下的弊病：(1)该意见认为待当事人将来有争议时另行解决（含诉讼渠道），将增加法院的讼累，浪费司法资源。(2)该意见违背了市场交易的自愿原则，因为诉争合同是原、被告双方在自愿情形下签订的，自成立时起发生效力。合同既然明确约定被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，被告就应按照合同约定继续履行该义务。(3)若按照该意见判决驳回原告的诉讼请求，即被告无需按照合同约定履行备案义务，造成购房户无法依约取得国有土地使用权证，将损害众多的购房户利益，势必将引起社会的波澜，不利于社会秩序的稳定。因此，本院考虑到判决后的社会效果，引用全面履行合同的法律原则，判决被告继续履行将国有土地使用权登记所需资料备案的义务，将该案的法律效果与社会效果有效地统一。

　　综上，在处理合同纠纷案时，应正确理解、准确把握合同制度中的概念与原则，并结合案件的社会效果，作出适当的有利于行业发展、社会规制的裁判，促进我国社会主义法治建设的发展。